UN EJERCICIO SENCILLO PARA ESTABLECER LA CONVENIENCIA DE IMPLEMENTAR PARCIALMENTE UNA OFICINA EN GRIS Y FACILITAR SU ALQUILER

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Si la oferta de oficinas para alquiler sobrepasa la demanda, el propietario puede perder dinero al demorarse en arrendar el inmueble que adquirió como inversión.

Esta situación se produciría por los gastos generales mensuales correspondientes al edificio, por los intereses que deban ser pagados si se hizo la compra del inmueble mediante una línea de crédito, por los impuestos derivados de la propiedad, por la improductividad de la inversión, etc.

Por ello, conviene que la propuesta de alquiler se diferencie de las otras del mercado.

Una manera de lograr esto es habilitando parcialmente el inmueble.

Si tomamos como ejemplo una oficina “en gris” (o sea completamente vacía) de 95.00m2, en un edificio nuevo con aire acondicionado suministrado mediante agua helada (fan coil), las instalaciones que sugerimos son las siguientes:

• Sistema de agua contra incendios (rociadores)
• Sistema de emergencia (detectores de humo y aniegos)
• Tablero eléctrico
• Tomacorrientes repartidos estratégicamente
• Iluminación con artefactos LED de 60cm x 60cm
• Aire acondicionado (60000BTU)
• Cielo raso de baldosas acústicas de 60cm x 60cm

El costo (para este caso) por m2 de montaje es US$150.00 más IGV. *

Estos elementos pueden ser reubicados sin dificultad en el sitio si el layout del arrendatario lo requiriera.

Por otro lado, dichas instalaciones, con el adecuado mantenimiento, constituyen un activo fijo con mínimo riesgo de deterioro (es nuestra opinión).

No es recomendable proceder con el recubrimiento de pisos porque éste podría dañarse con la colocación posterior de tabiques, mamparas, muebles o instalaciones eléctricas o de cableado estructurado.

El mensaje final es que, con esta opción, podrían ganar el propietario y el arrendatario:

• El propietario, porque demoraría menos en alquilar la oficina y se liberaría de los gastos mencionados más arriba en esta nota.

• El arrendatario, porque ya no tendría que ejecutar trabajos que son indispensables para ocupar la oficina, lo cual derivaría en una mudanza más fácil y breve.

Presentamos a continuación un ejercicio para que obtenga usted sus conclusiones.

Los datos de la simulación son:

Oficina para alquilar:                              95m2 (a)
Plazo de alquiler:                                      36 meses (b)
Alquiler por m2:                                        US$20.00 (c)
Ingreso proyectado (a) x (b) x (c):      US$68,400.00 en tres años (bruto o neto dependiendo de lo que se acuerde con el inquilino)

Inversión en el montaje básico del inmueble: US$150.00 * X 95M2 = US$14,250.00

La inversión equivaldría a 21% del ingreso proyectado en los 36 meses de alquiler (US$14,250.00/US$68,400.00)x100

Esto significa que el propietario destinaría por la implementación US$4.17 del alquiler proyectado, por cada m2 de la propiedad arrendada.

De otro lado, si involucráramos en el ejercicio a los gastos generales que paga el propietario por tener la oficina sin alquilar y éstos fueran de US$150.00/mes, al alquilarse la oficina habilitada con estos servicios, la inversión por m2 disminuiría a US$2.59 por mes porque el desembolso por gastos generales correría a cargo del inquilino.

No hemos considerado los gastos financieros, si es que se hubiera utilizado una línea de crédito para comprar el local, ni el costo de mantener improductivo el capital invertido … aplique estos datos al ejercicio y tal vez decida implementar la oficina.

Este es nuestro punto de vista y esta nota es referencial.

Para más información o para un presupuesto sin compromiso, con gusto lo atenderemos cuando nos llame al 365 6046 o nos escriba a proyectos@contractors.pe .

CONTRACTORS S.A.C.
Implementación de Oficinas desde el 2001
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Lima – PERÚ

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Adivine qué contiene este balde

AGYA CONTRA INCENDIO ACI

Contiene el agua de un sistema de Agua Contra Incendios (ACI) de una oficina, cuyas tuberías y otros componentes no recibieron un mantenimiento adecuado.

El líquido estuvo mezclado con óxido, sarro y otras impurezas que obstruirían los rociadores (sprinklers) cuando éstos debieran activarse en un siniestro.

Es conveniente tomar nota de que el mantenimiento semestral apropiado del sistema de ACI consiste en lo siguiente:

  • Cierre de la válvula principal de ingreso de agua al local
  • Evacuación del agua de la red de tuberías
  • Desmontaje de todos los rociadores
  • Inspección y limpieza de cada rociador
  • Reinstalación de los rociadores
  • Presurización el sistema del sistema de ACI hasta alcanzar la presión adecuada para trabajo estable asignada por el edificio
  • Revisión de accesorios para detectar fugas
  • Apertura de la válvula principal

 

 

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proyectos@contractors.pe

 

Cuide su oficina

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Si usted ha invertido US$300.00/m2 en la infraestructura de su nueva oficina (por ejemplo) y esta oficina tiene 200m2 (también por ejemplo), lo inteligente es que cuente usted con un Programa de Mantenimiento Preventivo para cuidar los US$60,000.00 que desembolsó.
En nuestra pizarra que acompaña a esta nota, encontrará una alternativa de mantenimiento que cubre las instalaciones básicas de una oficina moderna.
Esta es una opción y la frecuencia y las partidas del mantenimiento pueden cambiar según la exigencia a la que se someta a las instalaciones, al presupuesto que se destine a esta actividad, etc.

Requisitos para solicitar una Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones al finalizar la implementación de una oficina *

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Al finalizar la implementación de su oficina, frene su entusiasmo porque aún no podrá usarla, pues tendrá que cumplir con lo establecido por el INDECI (**) …

Para que pueda gestionar la Licencia Municipal de Funcionamiento, antes debe tramitar la Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones.

Los requisitos para la inspección, que para este ejemplo corresponden a la Municipalidad de Miraflores en Lima, son los siguientes:

  1. Solicitud para inspección
  2. Copia de plano de ubicación
  3. Copia de planos de arquitectura (distribución)
  4. Copia de los protocolos de pruebas de operatividad y mantenimiento de los equipos de seguridad
  5. Sistema de detección de humo
  6. Sistema de rociadores
  7. Copia del plan de seguridad firmada por el representante legal
  8. Copia del certificado vigente de medición de Resistencia del pozo a tierra
  9. Pago de Derecho de Trámite

Lo enumerado es lo que está escrito en la cartilla de la Municipalidad, pero nuestra experiencia nos permite afirmar que el (la) Inspector(a) puede pedir cosas como éstas:

  • Certificado de mantenimiento de equipos de aire acondicionado
  • Instalación de láminas de seguridad en espejos
  • Certificado de las láminas de seguridad en ventanas, mamparas, puertas y espejos
  • Certificado de instalación de vidrios templados
  • Certificado de las características de alfombras
  • Certificado de funcionamiento de las luminarias de emergencia
  • Certificado de la aplicación de un compuesto que retarde el fuego en una escalera de madera
  • Diagrama unifilar y cuadro de cargas
  • Etcétera

El (la) Inspector(a) podrá requerir la firma de un profesional colegiado en los documentos.

Con la constancia de haber cumplido con la Inspección Técnica de Seguridad en Defensa Civil, estará usted apto para iniciar el trámite para obtener la Licencia Municipal de Funcionamiento.

No perdamos de vista que, si bien es cierto que estos trámites pueden ser molestos, engorrosos y tal vez caros, la seguridad de los ocupantes de los espacios de trabajo no sólo es cuestión del INDECI ni del municipio correspondiente.

 

*   Este es un documento ilustrativo y no constituye un manual sobre la materia.

** Instituto Nacional de Defensa Civil

 

 

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Lima – PERÚ

¿Cuánto cuesta una oficina con “look industrial”?

Look industrial
¿Cuánto cuesta la habilitación básica de una oficina para darle un look industrial?
El siguiente es un ejemplo basado en un presupuesto real para un espacio de 140.00m2 y las partidas son las siguientes:
  • Vaciado de contrapiso (2″)
  • Aplicación de pintura a paredes perimetrales y techo de obra (no es necesario el cielo raso adicional)
  • Entubado metálico para el cableado eléctrico
  • Tomacorrientes para energía comercial
  • Tomacorrientes con línea a tierra
  • Adecuación del tablero eléctrico general
  • Luminarias LED para suspender del techo
  • Sistema de detección de humo
  • Sistema de agua contra incendios
  • Equipos fan coil de aire acondicionado expuestos (excluye rejillas de difusión y de retorno las cuales quedan a cargo del usuario)
  • Un inyector de aire fresco (supeditado a que el edificio haya entregado el ducto necesario)
Esta composición para una oficina de planta abierta con look industrial tiene un costo de US$155.00 por metro cuadrado.
El valor antedicho es real y es una referencia. La cifra cambiará de acuerdo al área, a la altura y a otras características del espacio vacío.
Si invertir en el look industrial le interesa, comuníquese a proyectos@contractors.pe .
¿Se anima?

Voy a implementar una oficina “desde cero”.

En la implementación integral de una oficina, o sea la habilitación “desde cero”, existen múltiples trabajos y especialidades que no suelen ser fáciles de identificar a priori.
En la siguiente imagen hemos integrado (desde nuestro punto de vista), las partidas que el propietario o arrendatario de una nueva oficina debe tomar en cuenta cuando solicite una propuesta de montaje.
Este modesto aporte puede servir de checklist para el lector.
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Instalaciones básicas en una oficina de 95m2

Oficina 95m2 blog 23may16En la lámina que se observa arriba se encuentra la distribución sugerida para esa oficina y, a continuación, brindamos el detalle de la misma:

  • Retorno de aire acondicionado: 01 rejilla
  • Difusión de aire acondicionado: 02 rejillas
  • Equipo de aire acondicionado: 01 fan coil de 60000BTU
  • Iluminación en zona de trabajo: 19 luminarias LED de 48W (60cm x 60cm – ocupan el espacio de una baldosa de cielo raso)
  • Iluminación en áreas de servicios: 03 luminarias LED de tipo tacho de 10W
  • Rociadores de agua contra incendios: 07 puntos
  • Detectores de humo: 05 puntos

Esta es una disposición básica para una oficina “en gris” que cumple con las normas vigentes y la hace más atractiva a los ojos y al bolsillo del cliente.