UN EJERCICIO SENCILLO PARA ESTABLECER LA CONVENIENCIA DE IMPLEMENTAR PARCIALMENTE UNA OFICINA EN GRIS Y FACILITAR SU ALQUILER

Archivo 5-05-16 1 44 32 p.m.

 

Si la oferta de oficinas para alquiler sobrepasa la demanda, el propietario puede perder dinero al demorarse en arrendar el inmueble que adquirió como inversión.

Esta situación se produciría por los gastos generales mensuales correspondientes al edificio, por los intereses que deban ser pagados si se hizo la compra del inmueble mediante una línea de crédito, por los impuestos derivados de la propiedad, por la improductividad de la inversión, etc.

Por ello, conviene que la propuesta de alquiler se diferencie de las otras del mercado.

Una manera de lograr esto es habilitando parcialmente el inmueble.

Si tomamos como ejemplo una oficina “en gris” (o sea completamente vacía) de 95.00m2, en un edificio nuevo con aire acondicionado suministrado mediante agua helada (fan coil), las instalaciones que sugerimos son las siguientes:

• Sistema de agua contra incendios (rociadores)
• Sistema de emergencia (detectores de humo y aniegos)
• Tablero eléctrico
• Tomacorrientes repartidos estratégicamente
• Iluminación con artefactos LED de 60cm x 60cm
• Aire acondicionado (60000BTU)
• Cielo raso de baldosas acústicas de 60cm x 60cm

El costo (para este caso) por m2 de montaje es US$150.00 más IGV. *

Estos elementos pueden ser reubicados sin dificultad en el sitio si el layout del arrendatario lo requiriera.

Por otro lado, dichas instalaciones, con el adecuado mantenimiento, constituyen un activo fijo con mínimo riesgo de deterioro (es nuestra opinión).

No es recomendable proceder con el recubrimiento de pisos porque éste podría dañarse con la colocación posterior de tabiques, mamparas, muebles o instalaciones eléctricas o de cableado estructurado.

El mensaje final es que, con esta opción, podrían ganar el propietario y el arrendatario:

• El propietario, porque demoraría menos en alquilar la oficina y se liberaría de los gastos mencionados más arriba en esta nota.

• El arrendatario, porque ya no tendría que ejecutar trabajos que son indispensables para ocupar la oficina, lo cual derivaría en una mudanza más fácil y breve.

Presentamos a continuación un ejercicio para que obtenga usted sus conclusiones.

Los datos de la simulación son:

Oficina para alquilar:                              95m2 (a)
Plazo de alquiler:                                      36 meses (b)
Alquiler por m2:                                        US$20.00 (c)
Ingreso proyectado (a) x (b) x (c):      US$68,400.00 en tres años (bruto o neto dependiendo de lo que se acuerde con el inquilino)

Inversión en el montaje básico del inmueble: US$150.00 * X 95M2 = US$14,250.00

La inversión equivaldría a 21% del ingreso proyectado en los 36 meses de alquiler (US$14,250.00/US$68,400.00)x100

Esto significa que el propietario destinaría por la implementación US$4.17 del alquiler proyectado, por cada m2 de la propiedad arrendada.

De otro lado, si involucráramos en el ejercicio a los gastos generales que paga el propietario por tener la oficina sin alquilar y éstos fueran de US$150.00/mes, al alquilarse la oficina habilitada con estos servicios, la inversión por m2 disminuiría a US$2.59 por mes porque el desembolso por gastos generales correría a cargo del inquilino.

No hemos considerado los gastos financieros, si es que se hubiera utilizado una línea de crédito para comprar el local, ni el costo de mantener improductivo el capital invertido … aplique estos datos al ejercicio y tal vez decida implementar la oficina.

Este es nuestro punto de vista y esta nota es referencial.

Para más información o para un presupuesto sin compromiso, con gusto lo atenderemos cuando nos llame al 365 6046 o nos escriba a proyectos@contractors.pe .

CONTRACTORS S.A.C.
Implementación de Oficinas desde el 2001
http://www.contractors.pe
Lima – PERÚ

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