Cuando vaya a comprar o a alquilar una oficina en un edificio, le sugerimos que antes lea la presente nota, la cual se basa en nuestra experiencia como implementadores de espacios de trabajo desde el 2001.
EL AFORO
Antes de los tips específicos, es necesario que le hablemos del aforo. (*)
El aforo es la cantidad máxima de personas que puede ocupar físicamente un ambiente, espacio o área de la edificación, según INDECI.
En el caso de oficinas, la exigencia es 9.30m2 por persona y está sujeta a la tipología de ambientes, por lo que este requerimiento puede cambiar (S.E.U.O.).
No pierda de vista esta cuestión del aforo …
LOS TIPS
1. Haga bien sus cálculos o pida asesoría antes de decidir. No ceda ante el entusiasmo por la ubicación del local y prográmese para que la ejecución de la obra y la mudanza no se transformen en una emergencia.
- La improvisación, la urgencia y la prisa son enemigas de los buenos proyectos.
2. Busque una oficina diáfana, que no tenga columnas o paredes en el medio (ojalá la encuentre).
- Si la consigue, tendrá mayor libertad para optimizar la distribución de espacios, de puestos en planta abierta, de zonas de pase y de rutas de evacuación.
3. Trate de obtener un local cuya altura desde el piso (losa) hasta la viga de mayor peralte (o sea la viga más baja) no sea menor de 2.70m, para que haya un espacio adecuado que albergue a las instalaciones de aire acondicionado, bandejas de cableado, sistema de agua contra incendio, sistema de emergencia y otros montajes que deban ir en el plenum. (**)
- Sus contratistas se lo van a agradecer y a usted le saldrá más económica la instalación porque evitará el uso de bombas de drenaje, mayores tramos de mangas y de tubos y complicadas perforaciones de vigas.
4. Para agregar baños, considere que se deberá construir un sobrepiso de aproximadamente 20cm de altura para la nueva tubería de desagüe.
- Con el fin de evitar problemas con el vecino de abajo, es recomendable que el piso de ese sector esté impermeabilizado y, para ahorrar recursos, conviene que los nuevos baños sean ubicados contiguos a tomas de agua y de desagüe existentes (esto es aplicable también a la instalación de una kitchenette o un lactario).
5. Pregunte cuál es la potencia eléctrica asignada al inmueble que desea ocupar y haga el cálculo que le permita saber si contará con energía suficiente para el funcionamiento de sus artefactos.
- A mayor cantidad de equipos (aire acondicionado, computadoras, luminarias, etc.), mayor será la potencia que necesitará.
6. Entérese del tipo de sistema de aire acondicionado que ha instalado el edificio.
- Si se trata de un sistema chiller pregunte cuál es el horario de suministro de agua helada, porque éste podría ser insuficiente respecto a la cantidad de horas diarias que permanezcan sus colaboradores en la oficina (por ejemplo, sabemos de edificios que no proporcionan agua helada los sábados o después de horas de oficina).
- Si instalará equipos que requieran unidades condensadoras en la azotea o en otra planta más elevada que la de su oficina, anote que cuanto más alejado se encuentre usted de esta posición, más le costará la implementación.
- Si su oficina va a contar con un cuarto de comunicaciones o data center, considere que este recinto deberá estar permanentemente refrigerado. O sea que será menester tener un equipo que arranque cuando se corte el suministro de agua helada.
7. Pregunte qué modalidad de cobranza le aplicarán por el uso de agua helada para aire acondicionado y pida que le hagan una simulación de costo para que no tenga sorpresas cuando le llegue el recibo.
8. Defina qué sistema de manejo físico de archivos requerirá.
- Tal vez por el tipo y el volumen de documentación que utiliza en su actividad, deba usted usar archivos móviles (aquellos que corren sobre rieles).
Si así fuera, pida que la constructora le informe por escrito si la losa está reforzada, ya que estos archivos constituyen una carga puntual.
9. Si la distribución de puestos va a contener posiciones de trabajo en planta libre o abierta (open space), es muy probable que se necesite efectuar obras complementarias para que las instalaciones eléctricas y de cableado estructurado lleguen hasta cada usuario.
- Una opción es calar (cortar) el piso, soterrar el entubado y resanar la superficie cortada.
En este caso, es importante averiguar cuál es la profundidad máxima de calado de piso que autoriza la Junta de Propietarios, previa consulta con el profesional de estructuras que participó en la construcción.
Para la tubería de 3/4″ se requiere 3cm de ancho y 3cm de profundidad (el calado consiste en abrir canales estrechos en el piso original para conducir el entubado de las instalaciones mencionadas).
Antes de que el ejecutor elabore el presupuesto de obra, es importante que la Administración del edificio indique si exigirá perforación diamantina para los cortes en el piso (broca diamantada) pues esto aumentaría el costo de los trabajos.
(*) Aforo: Del Latín forus-forum
(**) Plenum: Espacio entre el techo y el falso cielo raso
CONTRACTORS S.A.C.
Implementación de oficinas desde el 2001
Lima – Perú
