Lea estos 12 puntos si va a remodelar una oficina

Estas doce ideas serán útiles para usted si va a reformar espacios de trabajo:

1. Calcule cuántas personas requiere acomodar.
2. Estime qué crecimiento será posible en ese local y calcule si es el que necesita.
3. Averigüe cuál es el aforo permitido por la norma vigente y establezca si es compatible con su requerimiento.
4. Analice la forma de trabajar de sus colaboradores para determinar cuántas salas de reuniones requerirá y para cuántos usuarios deberá ser cada una.
   1. En las salas de reuniones puede ahorrar espacio con puertas corredizas.
   2. Defina con anticipación si estas salas de reuniones llevarán proyectores, pantallas u otros montajes para multimedia. Aunque no vaya a usarlos inicialmente, es recomendable que la instalación (calado del cielo raso, entubado, refuerzos, etc.) quede disponible para el siguiente paso.
5. Establezca cuántas impresoras o fotocopiadoras compartidas utilizará y confirme si estos equipos irán en un núcleo de servicios o distribuidos entre las zonas de trabajo.
   1. Tome en cuenta que una impresora de pie puede ocupar casi un metro cuadrado de piso.
   2. Procure que el núcleo de servicios (impresoras, copiadoras, plotter, etc.) o la ubicación de cada equipo no genere tráfico de usuarios que pudiera interrumpir a otros colaboradores u obstaculizar las vías de evacuación.
6. Defina cuántos espacios deberán ser cerrados.
   1. Considere que, debido all espesor de cada tabique de drywall, usted sacrificará aproximadamente 0.10m a lo largo del tabique. Esto significa que, al colocar un tabique medianero de 4.00m de longitud, usará 0.40m2.
   2. Se recomienda que la tabiquería sea de piso a techo, o sea de losa a losa, para mayor privacidad.
   3. Use relleno de aislante acústico en la tabiquería.
7. No pierda de vista la interacción necesaria entre los usuarios cuando decida qué estaciones de trabajo serán en planta abierta.
   1. Es importante respetar los anchos de pasillos y los espacios detrás de los puestos de trabajo.
8. Aproveche la luz natural, pero considere el uso de persianas o estores para los periodos de intensidad solar con el fin de no disminuir la eficiencia de las unidades de aire acondicionado. Otra opción es una lámina de control solar.
9. Asegure a la pared los estantes altos (por ejemplo los muebles para files de palanca).
10. Tome en cuenta que deberá reforzar el drywall con listones de madera interiores si va a usar gabinetes anclados la tabiquería.
11. Analice la distribución de las unidades evaporadores de aire acondicionado o de las rejillas de difusión, de forma que el flujo de aire no caiga directamente sobre un usuario.
12. Solicite asesoría.

 

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¿El coworking compite con los propietarios de las oficinas en gris?

Una definición de coworking es “el espacio físico de trabajo compartido en donde varias personas o empresas llevan a cabo su actividad en el mismo lugar” (Rf: Economipedia). *

De otro lado, una oficina en gris es una “oficina pelada”, o sea un recinto que se encuentra desprovisto de instalaciones y que requiere de una implementación para que sea utilizada como espacio de trabajo.

Con esta nota buscamos averiguar de qué forma los espacios de coworking han cambiado el metabolismo del mercado de oficinas en alquiler, desde la óptica de costo/beneficio para el usuario.

Una búsqueda rápida de precios en las webs de proveedores del servicio de coworking arrojó que las empresas cobran por un puesto de trabajo individual entre S/.535.00 y S/.975.00 más IGV.

Estos precios variarán según la zona, la agrupación de los puestos, los acabados, los horarios de acceso a las facilidades (sala de reuniones, servicio secretarial, café, uso de kitchenette, recepcionista, impresora, teléfono, etc.) y otras variables.

O sea que, si una empresa desea tomar un alquiler de un año para ocho colaboradores pagaría (según estos precios) una renta que oscilaría entre S/.51,360.00 y S/.93,600.00 más IGV.

Por otro lado, si esta empresa alquilara una oficina de 120m2 en gris para albergar a esta cantidad de colaboradores, tendría que pagar por un año de alquiler S/.76,170.00 en una zona media.

Pero, además, tendría que firmar un contrato por tres o cuatro años, tendría que encargarse de la implementación de la oficina (la que le costaría un promedio de S/.1,200.00 más IGV por m2) y debería pagar un estimado de S/.10,000.00 anuales por los gastos de mantenimiento cobrados por la junta de propietarios, sin considerar los gastos generales propios de la oficina y de su actividad.

Entonces, a partir de este grueso análisis, surgen estas importantísimas preguntas para los profesionales en bienes raíces:

¿Si el coworking compitiera con los propietarios de las oficinas en gris, qué medidas deberían tomar estos últimos para que su inversión no se paralice?

¡Se abre el debate!

Envíenos su punto de vista a proyectos@contractors.pe o mediante el cuadro de comentarios de este blog, y haremos lo posible por publicarlo.

* Otras definiciones en la Internet usan expresiones como trabajo colaborativo, comunidad multidisciplinar, profesionales que no comparten inicialmente nada pero que se unen para trabajar juntos en un mismo espacio, y un largo etcétera.

 

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18 puntos que debería tomar en cuenta si va a implementar una oficina que está vacía por completo (o sea”en gris”)

Si a usted se le presenta la oportunidad de comprar o alquilar una oficina vacía, le sugerimos que lea lo siguiente:

1. Haga sumas y restas y determine con qué capital o financiamiento cuenta para la implementación. Sería lamentable que no pudiera instalarse rápida o correctamente por un exceso de entusiasmo (o sea porque le faltó dinero para el proyecto …).
2. Emplee los servicios de un especialista en instalación de oficinas y solicite un estimado de inversión (proyectos@contractors.pe).
3. Verifique si la cantidad de puestos de trabajo que desea instalar cumple con el aforo permitido (en realidad esto es algo debería tomar en cuenta antes de comprar o alquilar la oficina – el aforo permitido por el INDECI es 9.3m2 por persona).
4. Averigüe la cantidad de espacios de estacionamiento que le pedirán para la Licencia Municipal.
5. Solicite la documentación en la que conste que el edificio ya cumplió con las normas de INDECI y municipales y que no tiene observaciones, con el fin de que no se le presenten contratiempos cuando gestione su licencia.
6. Busque una oficina diáfana (que no tenga columnas centrales) para que su aprovechamiento del espacio sea más eficiente.
7. Es recomendable que la altura entre el piso y la parte baja de la viga más pronunciada se encuentre entre 2.70m y 3.00m, de manera que no se complique el montaje de lo que deba anclarse al techo existente. Esto también se aplica a las instalaciones que la constructora le entregue y que vayan ancladas a dicho techo de obra.
8. Vea si la puerta principal está desnivelada. Si lo estuviera, es posible que el vano se encuentre mal tarrajeado lo que le podría generar problemas con la chapa eléctrica o con el sistema de control de acceso (la corrección le correspondería a la constructora).
9. Revise la diferencia de niveles entre el piso de hall de ascensores y el de su oficina. Si la diferencia fuera significativa, es posible que deba usted vaciar un contrapiso antes de colocar el piso final (porcelanato, alfombra, madera, etc.).
10. Si el edificio tuviera un muro cortina o ventanas con perfiles metálicos interiores, vea si éstos no se encuentran manchados, flojos, desnivelados o abollados.
11. Compruebe que los muros o tabiques perimetrales se encuentren en perfecto ángulo recto respecto al piso. De no ser así, se le podrían presentar inconvenientes en la instalación del cielo raso o en el empalme de mamparas de vidrio o de nuevos tabiques con las paredes existentes. Si existiera esta deficiencia, será necesario tarrajear el muro o cambiar la cara visible del tabique.
12. Pida a su especialista que determine si el tablero general de electricidad que ha instalado la constructora es suficiente para atender la exigencia del proyecto que pondrá en ejecución. Si no lo fuera, deberá ser cambiado o complementado con otro panel (Ojo: no todas las constructoras entregan un tablero eléctrico y algunas proporcionan un tablero doméstico que debe ser sustituido).
13. Averigüe si su oficina contará con un sistema de aire acondicionado centralizado mediante agua helada. Si así fuera, pregunte si habrá un horario de suministro de agua helada o si éste será libre, ya que algunas juntas de propietarios limitan el abastecimiento de agua helada según las horas de oficina.
14. Si el edificio no trabajara con agua helada y en su lugar tuviera usted que utilizar equipos decorativos (por ejemplo), tome en cuenta que el costo en tuberías de cobre es directamente proporcional a la distancia entre sus evaporadoras (las maquinas que suministran el aire en las oficinas) y el espacio en el que deberá instalar las condensadoras (este suele estar en la azotea o en un sector habilitado en un tragaluz o en una fachada lateral). O sea que, a mayor distancia, mayor desembolso.
15. Si le fueran a entregar la oficina con la red de agua contra incendios como se aprecia en la primera imagen de esta nota, tome en cuenta que, si va usted a instalar un falso cielo raso, deberá desmontar esta red (esto se aplica si también le entregaran la red de detectores de humo instalada).
16. Si necesitara conformar una kitchenette, es recomendable que pueda hacerlo colindando con un baño, con el fin de aprovechar las conexiones de agua y desagüe más cercanas, evitándose un tendido largo de tuberías.
17. Si requiriera habilitar un baño adicional, es posible que deba construir un sobre-piso para la instalación de la tubería de desagüe del inodoro.
18. Si su proyecto incluyera estaciones en planta abierta alejadas de tabiques, pregunte si le permitirán calar (cortar) el piso para los entubados de electricidad y voz/datos.

Estos son solamente algunos escenarios, pero el mensaje final es:

Antes de comprar, analice, pregunte, visite, vuelva a preguntar y vuelva a visitar.

No deje nada a la interpretación o a la imaginación.

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* Implementamos oficinas desde el 2001

Proteja vidas usando interruptores diferenciales (y de paso cumpla con la norma)

El objetivo de esta breve nota no es explicar el funcionamiento de los interruptores diferenciales ni ser un documento técnico (en la Internet hay numerosas y muy buenas referencias sobre el particular).

Lo que estás líneas buscan es ayudar a crear la conciencia de la protección de las vidas de las personas con el uso de instalaciones eléctricas adecuadas.

Un interruptor diferencial, también conocido como disyuntor, actúa ante eventuales descargas de electricidad que se presenten por fugas en un artefacto.

Este switch se coloca en el tablero eléctrico general para que corte automáticamente el suministro de energía en el momento en que se produce una fuga de intensidad, y su uso está ordenado por el Código Nacional de Electricidad (www.minem.gob.pe).

La vida humana no tiene precio y los interruptores diferenciales fueron diseñados para protegerla.

Suele suceder que la instalación eléctrica de un inmueble es antigua y cuenta con un tablero general que no tiene espacio para colocar interruptores diferenciales.

Sin embargo, esta situación no debe ser un obstáculo para prescindir de los diferenciales.

Una solución para esta carencia es colocar un tablero complementario (que puede ser de PVC) adosado junto al tablero principal.

Un tablero de PVC con doce interruptores diferenciales de diversos amperajes puede costar US$1,000.00 más IGV (el costo de un interruptor diferencial es aproximadamente US$80.00).

¿Pondría usted en riesgo vidas humanas por ahorrarse mil dólares?

 

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El costo estimado de la implementación de un Contact Center (o de un Call Center)

Un call center es un centro de llamadas telefónicas y un contact center es una evolución del call center que cuenta con otros canales (rf: actioncalls.es).

Otra definición es que un call center es una oficina encargada de manejar llamadas entrantes y salientes de los distintos públicos de una empresa y un Contact Center es un servicio de comunicaciones unificadas (rf: convergia.com.pe).

Ya se trate de uno u otro servicio, en esta nota les presentamos una simulación de la implementación de un CC.

Nuestro ejercicio cubre toda la necesidad básica de infraestructura de puestos de trabajo, excluyendo computadoras, aparatos telefónicos, UPS o software.

Hemos considerado posiciones para 72 operadores con sendos tableros de melamine de 1.00m x 0.60m, preparados con canaletas y pasacables.

La obra incluye la construcción de una kitchenette (con tendido de la red de agua y desagüe a partir del baño contiguo),  muebles de cocina alto y bajo, lavadero metálico con grifo de agua fria y tableros de granito y una barra de granito para tres usuarios.

El revestimiento propuesto para el piso es vinílico de alto tránsito en rollo con contrazócalos de aluminio.

El cielo raso es de baldosas acústicas de 60cm x 60cm.

La instalación eléctrica comprende bandejas metálicas para la conducción del cableado así como un tablero de distribución general y tubería conduit.

Cada posición de trabajo lleva un tomacorriente comercial y uno establizado; se incluye tomacorrientes comerciales para servicios generales.

Para la red de cableado estructurado (datos y voz) también se ha considerado bandejas metálicas y tubería conduit, con un rack de distribución.

La iluminación está suministrada por artefactos LED de 60cm x 60cm y otros de tipo downlight, ambos para empotrar en el cielo raso.

De otro lado, el ejercicio contiene una red de agua contra incendios (rociadores) y un sistema de detección de humo y aniegos con base en las normas existentes.

El aire acondicionado se suministra mediante fan coils (agua helada), habiéndose incluido un inyector de aire fresco y extractor en la cocina.

La instalación general termina con un circuito de CCTV y un sistema de control digital de acceso.

El mobiliario, además de los tableros de trabajo citados líneas arriba, comprende sillas operativas y armarios altos

Se ha partido de la premisa de que la constructora entregará los baños listos para su uso.

El precio de esta implementación es US$549.00 por M2, lo cual equivale a US$1,525.00 por cada posición, incluyendo el 18% del Impuesto General a las Ventas.

 

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Una Oficina de Abogados

Un estudio de abogados en franco crecimiento nos encargó por tercera vez la implementación de sus oficinas en Miraflores.

La distribución de espacios

La disposición de planta, con separaciones en vidrio templado para aprovechar la luz natural, fue la siguiente:

• Dos oficinas cerradas para socias
• Tres oficinas cerradas para abogados
• Una sala de juntas
• Una recepción
• Cuatro puestos en planta abierta para practicantes
• Un espacio de kitchenette
• Un espacio para rack de comunicaciones
• Un baño adicional a los entregados por la constructora
• Zonas abiertas para muebles de archivo

Las partidas de obra

Las partidas que ejecutamos al recibir la oficina en gris fueron estas:

• Recomposición y complementación del sistema de rociadores suministrado por la constructora
• Recomposición y complementación del sistema de detectores suministrado por la constructora incluyendo sensores de aniego
• Aire acondicionado mediante equipos split ducto
• Cielo raso de baldosas acústicas
• Dinteles de drywall reforzados para mamparas y puertas
• Tabiquería de drywall
• Mamparas y puertas corredizas de cristal templado de 10mm de espesor con aplicación de lámina vinílica de imitación arenado
• Impermeabilización del contrapiso existente
• Enchape de porcelanato en el piso
• Construcción de un baño adicional incluyendo sobrepiso, lavatorio con tablero de granito, inodoro y espejo biselado
• Luminarias LED de 60cm x 60cm
• Interruptores y tomacorrientes
• Luminarias de emergencia
• Reubicación de la acometida eléctrica
• Tablero eléctrico en reemplazo del proporcionado por el edificio
• Instalaciones eléctricas mediante tubería Conduit y cables libres de halógeno
• Cableado estructurado para voz y datos
• Sistema multimedia para la sala de juntas
• Sistema de control de acceso mediante huella
• Extractores en SSHH
• Logotipo en MDF enchapado en madera
• Logotipo en vidrio crudo con cantos suavizados
• Señalética de seguridad
• Batería de planos

Esta obra fue ejecutada en 30 días útiles y el costo fue US$426.00 por M2 incluyendo IGV.

 

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Lima – Perú

Una oficina en gris es igual a otra oficina en gris (o cómo agilizar el alquiler de una oficina por US$1.27 por M2 por mes)

Una oficina en gris es igual a otra oficina en gris.

Si ambas están en ubicaciones similares, el arrendatario potencial se inclinará por aquel inmueble cuya mudanza no le complique la vida (ni el bolsillo…).

O sea, el prospecto pondrá el ojo en la oficina que tenga valor agregado.

Este es el caso de un cliente que compró una oficina de aproximadamente 222m2 en San Isidro y tomó contacto con nosotros a través de su agente de bienes raíces para que le explicáramos en qué consistía agregar valor.

La explicación fue simple: le dijimos que invirtiera en aquello que de todas maneras tendría que ser instalado para el uso de la oficina y cuyo riesgo de deterioro (con el mantenimiento adecuado) fuera mínimo.

¿Qué instalaciones sugerimos?

• Sistema de agua contra incendios (rociadores)
• Sistema de emergencia (detectores)
• Tablero eléctrico
• Tomacorrientes
• Luminarias LED
• Aire acondicionado
• Cielo raso de baldosas acústicas
• Alfombra en baldosas

Las premisas consideradas para el cálculo fueron:

• Area para alquilar
• Plazo del contrato de alquiler
• Importe del alquiler por m2
• Costo del mantenimiento mensual que pagaba el propietario

Los cálculos arrojaron que la inversión en la implementación básica sería US$161.17 por m2 (más IGV), lo que resultaría en una inversión total de US$35,728.17 (más IGV).

Se usó el siguiente razonamiento:

Para hacer la historia breve, nuestro cliente hizo la inversión en la implementación básica, firmó el contrato por cuatro años y, por ahorrarse el gasto mensual de mantenimiento, la implementación le costo solamente US$1.27 x M2 por mes de alquiler.

Invertir en una implementación básica es un excelente elemento de convencimiento para el arrendatario potencial porque:

• Ahorrará en su instalación en la nueva oficina.
• Se mudará más rápidamente.

O sea, agregar valor a un inmueble para facilitar su alquiler es conveniente.

Si tiene usted interés en que su oficina deje de ser una oficina en gris y se convierta en un inmueble con mayores posibilidades en el mercado, envíenos una nota a proyectos@contractors.pe o llame a los teléfonos que figuran en nuestra web.

 

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