26 puntos que debe considerar si va usted a desocupar una oficina (o qué tendría que hacer si se va a mudar y el propietario le exigiera que le devuelva la oficina en gris …)

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En esta oportunidad nos ocuparemos de la desimplementación de una oficina para volverla a su “estado gris”.

Por el motivo que sea (mudanza, downsizing, etc.), se ve usted en la necesidad de devolver una oficina que alquiló “pelada” en un edificio y que ahora debe regresar tal como se la entregaron, o sea también “pelada”.

Lo primero que hace, usando el sentido común, es proponerle al propietario venderle o transferirle lo que está instalado.

Sin embargo, al propietario no le interesa su propuesta y le exige el desmontaje absoluto de todo lo que existe entre las cuatro paredes y entre piso y techo.

Para ello, usted deberá tomar en cuenta que desinstalar una oficina no es entrar con picos y combas a reventar lo que está a la vista.

Un desmontaje correcto, al igual que una implementación bien hecha, requiere identificación de actividades, orden y el concurso de especialistas, habida cuenta de las diversas instalaciones que corresponden a la infraestructura de una oficina moderna.

Para ayudarlo, hemos elaborado la siguiente lista de desinstalaciones y otros sobre la base de un caso real de planificación del desmontaje de una oficina:

  1. SEGURO COMPLEMENTARIO DE TRABAJO DE RIESGO
  2. MOVILIZACIÓN DE HERRAMIENTAS
  3. RETIRO DE PISO DE PORCELANATO
  4. RETIRO DE CONTRAZÓCALOS DE PORCELANATO
  5. DESMONTAJE DE CIELO RASO (LA SUSPENSIÓN ES IRRECUPERABLE)
  6. DESMONTAJE DE PUERTAS
  7. DESMONTAJE DE MAMPARAS
  8. DESMONTAJE DE TABIQUERÍA DE DRYWALL
  9. DEMOLICIÓN DE MUROS NO ORIGINALES
  10. DESMONTAJE DE LUMINARIAS
  11. DESMONTAJE DE TOMACORRIENTES
  12. DESMONTAJE DE INTERRUPTORES
  13. RETIRO DE BANDEJAS PORTACABLES
  14. RETIRO DE CABLEADO
  15. RETIRO DE DUCTOS DE ENERGÍA Y DE CABLEADO ESTRUCTURADO
  16. DESMONTAJE DE TABLERO ELÉCTRICO NO ORIGINAL
  17. DESMONTAJE DE SISTEMA DE DETECTORES (PANEL, DETECTORES, ESTACIONES MANUALES Y SIRENAS ESTROBOSCÓPICAS)
  18. DESMONTAJE DE SISTEMA DE ROCIADORES (DESPRESURIZACIÓN DEL SISTEMA Y RETIRO DE ROCIADORES, TUBERÍA Y COMPLEMENTOS – TAPÓN AL INGRESO DE AGUA)
  19. DESMONTAJE DE SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO (UNIDADES EVAPORADORAS Y CONDENSADORAS)
  20. DESMONTAJE DE KITCHENETTE
  21. DESMONTAJE DE MOBILIARIO
  22. ANULACIÓN DE PUNTOS DE AGUA Y DESAGÜE NO ORIGINALES
  23. RESANES DE PISO, TECHO Y PAREDES
  24. APLICACIÓN DE UNA MANO DE PINTURA BLANCA A TECHO Y PAREDES
  25. EMBOLSADO DE DESMONTE
  26. ACARREO Y ELIMINACIÓN DE DESMONTE Y DE MATERIALES EXCEDENTES

En el ejemplo que nos ocupa, este desmontaje integral de la oficina para entregarla en gris se valorizó en US$41.00 por M2 incluyendo IGV.

 

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LA CONVENIENCIA DE IMPLEMENTAR PARCIALMENTE UNA OFICINA EN GRIS Y FACILITAR SU ALQUILER (o cómo agregar valor a mi propiedad y dejar de perder dinero)

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Si la oferta de oficinas para alquiler sobrepasa la demanda, el propietario puede perder dinero al demorarse en arrendar una oficina en gris (o sea vacía) que adquirió como inversión.

Esta situación se produciría por los gastos generales mensuales correspondientes al edificio, por los intereses que deban ser pagados si se hizo la compra del inmueble mediante una línea de crédito, por los impuestos derivados de la propiedad, por la improductividad de la inversión, etc.

Por ello, conviene que la propuesta de alquiler se diferencie de las otras del mercado.

Una manera de lograr esto es habilitando parcialmente el inmueble con lo que denominamos una instalación básica,

Exponemos a continuación el caso real de una oficina en gris que no se alquilaba y que competía con otras oficinas vacías en el mismo centro empresarial nuevo en San Isidro.

La oficina era de 95m2 y el edificio contaba con sistema de aire acondicionado central con agua helada.

El cliente estaba preocupado porque los meses transcurrían y la oficina no generaba interés en los inquilinos potenciales que le presentaba el agente de bienes raíces.

Al tomar conocimiento de la situación, decidimos pedir una cita con el propietario para explicarle la necesidad de agregar valor a su inmueble.

Lógicamente, en un principio al cliente la idea le pareció absurda  . . .  y vinieron las objeciones.

“¿Cómo es posible que me pidan que meta plata en una oficina que no se alquila?”

” Implementarla es problema del inquilino”

Etcétera, etcétera  . . .

Dada la negativa del cliente y considerando el escenario, lo invitamos a tomar un café y le planteamos el siguiente ejercicio:

Las premisas

  • Oficina para alquilar: 95m2 (a)
  • Plazo de alquiler: 36 meses (b)
  • Alquiler por m2:  US$17.00 (c)
  • Cálculo de ingreso proyectado por alquiler:  (a) x (b) x (c) = US$58,140.00 en tres años
  • Gasto de mantenimiento mensual: US$150.00 más IGV

La instalación básica propuesta

  • Sistema de agua contra incendios (rociadores)
  • Sistema de emergencia (detectores de humo y aniegos)
  • Tablero eléctrico
  • Tomacorrientes repartidos estratégicamente
  • Iluminación con artefactos LED
  • Aire acondicionado
  • Cielo raso de baldosas acústicas

El costo de la instalación básica (en este caso)

  • Por M2: US$150.00 más IGV
  • Por la implementación básica total: US150.00 X 95M2 =   US$14,250.00 más IGV

El raciocinio

  • Si el cliente invierte US$14,250.00 aumentan sus posibilidades de alquilar la oficina.
  • Si el cliente alquila la oficina por tres años ahorrará US$5,400.00 por el traslado del gasto de mantenimiento al inquilino y percibirá US$58,140.00 de renta por ese periodo.

Las conclusiones

  • Al invertir US$14,250.00 en la implementación básica y al ahorrar US$5,400.00 por el mantenimiento, el propietario terminará invirtiendo solamente US$2.59 por m2 por cada mes de alquiler y tendrá una inversión integral que finalmente rendirá.
  • Los artefactos y elementos instalados podrán ser reubicados sin dificultad en el sitio si el arrendatario lo requiriera. Además, constituyen un activo fijo con mínimo riesgo de deterioro (con el mantenimiento adecuado).
  • Si el inmueble hubiera sido adquirido con una línea de crédito, el beneficio será mayor pues el propietario no tendrá que meterse la mano al bolsillo para pagar el gasto financiero ya que éste saldrá del alquiler.
  • El arrendatario estará agradecido, no solo porque ahorrará en su instalación, sino también porque ésta será más rápida.

O sea, vale la pena el esfuerzo.

Como dijimos al comenzar la nota, éste es un caso real.

La cifras cambiarán según el proyecto, pero el criterio de evaluación será el mismo.

Si lector desea ampliar el tema, estaremos a sus órdenes en proyectos@contractors.pe o en los teléfonos 99 79 17200 y 365 6046 de Lima.

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Nueve Tips Para Buscar Una Oficina y No Fallar en el Intento

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Cuando vaya a comprar o a alquilar una oficina en un edificio, le sugerimos que antes lea la presente nota, la cual se basa en nuestra experiencia como implementadores de espacios de trabajo desde el 2001.

EL AFORO

Antes de los tips específicos, es necesario que le hablemos del aforo. (*)

El aforo es la cantidad máxima de personas que puede ocupar físicamente un ambiente, espacio o área de la edificación, según INDECI.

En el caso de oficinas, la exigencia es 9.30m2 por persona y está sujeta a la tipología de ambientes, por lo que este requerimiento puede cambiar (S.E.U.O.).

No pierda de vista esta cuestión del aforo …

LOS TIPS

1. Haga bien sus cálculos o pida asesoría antes de decidir. No ceda ante el entusiasmo por la ubicación del local y prográmese para que la ejecución de la obra y la mudanza no se transformen en una emergencia.

  • La improvisación, la urgencia y la prisa son enemigas de los buenos proyectos.

2. Busque una oficina diáfana, que no tenga columnas o paredes en el medio (ojalá la encuentre).

  • Si la consigue, tendrá mayor libertad para optimizar la distribución de espacios, de puestos en planta abierta, de zonas de pase y de rutas de evacuación.

3. Trate de obtener un local cuya altura desde el piso (losa) hasta la viga de mayor peralte (o sea la viga más baja) no sea menor de 2.70m, para que haya un espacio adecuado que albergue a las instalaciones de aire acondicionado, bandejas de cableado, sistema de agua contra incendio, sistema de emergencia y otros montajes que deban ir en el plenum. (**)

  • Sus contratistas se lo van a agradecer y a usted le saldrá más económica la instalación porque evitará el uso de bombas de drenaje, mayores tramos de mangas y de tubos y complicadas perforaciones de vigas.

4. Para agregar baños, considere que se deberá construir un sobrepiso de aproximadamente 20cm de altura para la nueva tubería de desagüe.

  • Con el fin de evitar problemas con el vecino de abajo, es recomendable que el piso de ese sector esté impermeabilizado y, para ahorrar recursos, conviene que los nuevos baños sean ubicados contiguos a tomas de agua y de desagüe existentes (esto es aplicable también a la instalación de una kitchenette o un lactario).

5. Pregunte cuál es la potencia eléctrica asignada al inmueble que desea ocupar y haga el cálculo que le permita saber si contará con energía suficiente para el funcionamiento de sus artefactos.

  • A mayor cantidad de equipos (aire acondicionado, computadoras, luminarias, etc.), mayor será la potencia que necesitará.

6. Entérese del tipo de sistema de aire acondicionado que ha instalado el edificio.

  • Si se trata de un sistema chiller pregunte cuál es el horario de suministro de agua helada, porque éste podría ser insuficiente respecto a la cantidad de horas diarias que permanezcan sus colaboradores en la oficina (por ejemplo, sabemos de edificios que no proporcionan agua helada los sábados o después de horas de oficina).
  • Si instalará equipos que requieran unidades condensadoras en la azotea o en otra planta más elevada que la de su oficina, anote que cuanto más alejado se encuentre usted de esta posición, más le costará la implementación.
  • Si su oficina va a contar con un cuarto de comunicaciones o data center, considere que este recinto deberá estar permanentemente refrigerado. O sea que será menester tener un equipo que arranque cuando se corte el suministro de agua helada.

7. Pregunte qué modalidad de cobranza le aplicarán por el uso de agua helada para aire acondicionado y pida que le hagan una simulación de costo para que no tenga sorpresas cuando le llegue el recibo.

8. Defina qué sistema de manejo físico de archivos requerirá.

  • Tal vez por el tipo y el volumen de documentación que utiliza en su actividad, deba usted usar archivos móviles (aquellos que corren sobre rieles).

Si así fuera, pida que la constructora le informe por escrito si la losa está reforzada, ya que estos archivos constituyen una carga puntual.

9. Si la distribución de puestos va a contener posiciones de trabajo en planta libre o abierta (open space), es muy probable que se necesite efectuar obras complementarias para que las instalaciones eléctricas y de cableado estructurado lleguen hasta cada usuario.

  • Una opción es calar (cortar) el piso, soterrar el entubado y resanar la superficie cortada.

En este caso, es importante averiguar cuál es la profundidad máxima de calado de piso que autoriza la Junta de Propietarios, previa consulta con el profesional de estructuras que participó en la construcción.

Para la tubería de 3/4″ se requiere 3cm de ancho y 3cm de profundidad (el calado consiste en abrir canales estrechos en el piso original para conducir el entubado de las instalaciones mencionadas).

Antes de que el ejecutor elabore el presupuesto de obra, es importante que la Administración del edificio indique si exigirá perforación diamantina para los cortes en el piso (broca diamantada) pues esto aumentaría el costo de los trabajos.

(*) Aforo: Del Latín forus-forum
(**) Plenum: Espacio entre el techo y el falso cielo raso

 

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ESTACIONES DE TRABAJO PARA 45 USUARIOS POR US$448.00 POR M2 (IMPLEMENTACIÓN PARA UNA EMPRESA DE CORRETAJE DE SEGUROS)

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LOS ANTECEDENTES

Una firma de brokers de seguros contrató nuestros servicios para el diseño y la implementación de sus oficinas en Santiago de Surco.

El cliente es propietario de cuatro oficinas contiguas en un edificio empresarial y su deseo fue unirlas para trasladar a sus colaboradores a una sola planta, de cara a optimizar las operaciones, ya que ocupaba un inmueble de tres niveles con una distribución de espacios de trabajo dispersos.

Dado que las oficinas contiguas eran independientes, fue necesario demoler las paredes medianeras para conformar una planta integrada.

LA DISTRIBUCIÓN

El organigrama de la empresa contuvo los siguientes estamentos:

1. Presidencia Ejecutiva
2. Gerencias Centrales (02)
3. Gerencias de Área (03)
4. Jefaturas de Departamento (06)
5. Niveles varios

La disposición de los espacios se planteó con base en el análisis de las necesidades de interacción, privacidad, atención a terceros y servicios, etc. que fueron identificadas con los directivos de la compañía.

El resultado fue el que sigue:

05 Despachos cerrados privados
01 Oficina cerrada compartida para el pool de sistemas
09 Puestos de trabajo semi-privados
26 Puestos en planta abierta (open space)
01 Recepción
02 Salas de reuniones
01 Espacio cerrado para el rack de comunicaciones y otros
01 Espacio cerrado para archivo
04 Kitchenettes
01 Espacio para impresiones
04 SSHH (existentes)

POOL DE ESTACIONES DE TRABAJO 4

LA IMPLEMENTACIÓN

Las partidas ejecutadas fueron las que mencionamos a continuación:

  • Obra civil interior
  • Instalaciones sanitarias
  • Enchape de porcelanato para el piso
  • Tabiquería de drywall con aislamiento acústico
  • Cielo raso de baldosas acústicas
  • Elementos de cristal templado
    • Puertas batientes
    • Puertas corredizas
    • Mamparas
    • Ventanas
  • Aire acondicionado
  • Electricidad
    • Tableros eléctricos
    • Entubado
    • Cableado
    • Iluminación
  • Sistema de agua contra incendio (rociadores)
  • Sistema de alarma (detectores)
  • Cableado estructurado
    • Datos
    • Voz
    • Rack
  • Sistema de control de acceso
  • Circuito cerrado de televisión (CCTV)
  • Mobiliario de oficina (se excluyó sillería)
    • Puestos de trabajo individuales
    • Puestos de trabajo compartidos (pools)
    • Mesas de reuniones
    • Módulo de recepción
    • Mobiliario de servicio
      Muebles de kitchenette
    • Módulos de ángulos ranurados
  • Otros
    • Puertas contraplacadas de MDF
    • Pintura general

PUESTOS EN PLANTA ABIERTA PARA EMPRESA D SEGUROS 2

LA INVERSIÓN

El costo de esta implementación fue US$448.00 por M2 incluyendo IGV.

HALL DE DISTRIBUCIÓN 4

LA NOTA CURIOSA

El Presidente Ejecutivo de la empresa mostró la oficina terminada a un amigo, a quien le gustó tanto lo que vio, que terminó alquilándola por una interesante suma mensual y nuestro cliente se quedó en sus oficinas antiguas …

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NOS ENTREGARON UNA OFICINA EN GRIS Y LA DEVOLVIMOS LISTA PARA RECIBIR MOBILIARIO

 

OFICINA CON ESPACIOS CERRADOS Y PLANTA ABIERTA 1.JPG

Los antecedentes

La propietaria llegó a nosotros por una sugerencia de su agente de bienes raíces, quien había visto trabajos nuestros en edificios de San Isidro.

Esta oficina se encuentra en la Av. Manuel Olguín de Santiago de Surco.

La cliente nos mencionó que quería habilitar por completo el espacio para agilizar su alquiler y que deseaba diferenciarla de otras oficinas que cuentan con instalaciones básicas (los baños fueron habilitados por la empresa constructora del edificio).

La distribución de espacios

Recomendamos a la propietaria implementar espacios cerrados pero diáfanos en la zona contigua al muro contiguo (con el fin de no perder la valiosa luz natural) y un ambiente de kitchenette.

Nuestra sugerencia fue aceptada y diseñamos una sala de juntas, una gerencia y dos jefaturas, además de la kitchenette mencionada (ésta se ubicó en el sector vecino a los SSHH existentes con el fin de aprovechar la cercanía a puntos de agua y de desagüe).

La distribución lograda es la que sigue:

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Las partidas

El cielo raso

Utilizamos baldosas blancas vinílicas con formato de 60cm por lado y suspensión metálica a una altura de 2.50m sobre el suelo en todos los ambientes . El plenum (espacio entre el cielo raso y el techo de obra) fue 0.60m.

La tabiquería

Empleamos planchas de drywall regular para armar tabiques de 9.00 cm de espesor con estructura metálica de perfiles separados 40cm entre sí y relleno de aislante acústico de piso a techo.

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Este material, cuyo acabado fue con empaste y pintura látex blanca, se usó a) para separar entre sí la gerencia y las jefaturas b) para falsas vigas de soporte de mamparas y dinteles c) para engrosamiento de columnas de obra para el entubado de energía y de datos d) para conformar un espacio en el que se colocó el tablero eléctrico general junto a la puerta de escape.

Los pisos

Colocamos una alfombra de alto tránsito en distintos tonos de gris en baldosas de 60cm por lado en las oficinas y porcelanato gris en la kitchenette.

El contrazócalo fue de aluminio de 10cm de altura.

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Las redes eléctricas

El tablero general

  • Debido a la exigencia de la empresa constructora, instalamos un tablero de tres paneles para dar servicio a las instalaciones generales, al sistema de emergencia y al sistema de aire acondicionado.
  • El tablero llevó 36 interruptores GE de diferentes amperajes, 01 contactor trifásico y 14 espacios de reserva.
  • Para ubicar adecuadamente el TG se construyó un falso tabique de drywall.

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Las instalaciones eléctricas

  • Se usó bandejas metálicas suspendidas del techo para la conducción del cableado.
  • Se utilizó tubería Conduit de acero galvanizado rígido y cables libres de halógenos.
  • Con el fin de facilitar el cableado eléctrico y de datos al futuro ocupante de la oficina, engrosamos las dos columnas existentes previa instalación de tubería Conduit. Con el mismo objetivo, calamos las paredes y empotramos el entubado.
  • Por un pedido de la empresa constructora del edificio, se consideró un medidor especial para la acometida de aire acondicionado, el cual servirá para cuantificar el consumo de energía de los equipos de a/a.
  • Colocamos 24 tomacorrientes y dejamos convenientemente distribuidas tapas ciegas para las instalaciones adicionales posteriores.

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La iluminación

Suministramos e instalamos luminarias LED de 60cm x 60cm en temperatura de color 4000°K, luminarias cilíndricas y luminarias de emergencia, con interruptores simples y dobles.

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El sistema de datos

Suministramos e instalamos 30ml de bandejas metálicas suspendidas del techo así como tubería Conduit para el cableado de datos del futuro arrendatario, dejando cajas de pase en paredes y techo.

El sistema de emergencia

Está compuesto por 01 panel de control, 10 detectores de humo, 01 estación manual, 01 detector de temperatura, 03 sensores de aniego, 01 procesador de sensor de aniego, 03 baterías de 12 VDC y cable termoplástico.

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El sistema de agua contra incendios (ACI)

Está constituído por 22 rociadores 1/2″, 82 ml de tubería de calibres diversos, 01 manómetro y 01 detector de flujo.

El sistema de aire acondicionado y relacionados

Suministramos e instalamos 02 equipos de 12000BTU y 06 de 18000BTU con las rejillas de difusión y retorno necesarias de acuerdo al diseño del proyecto.

En forma complementaria instalamos un inyector, un extractor general y un extractor en la kitchenette.

La kitchenette

Implementamos un espacio de refrigerio con un mueble alto y bajo de cocina con tablero de granito, lavadero de acero, puertas superiores de vidrio y estructura y otras puertas en melamine fenólica (antihumedad).

Instalamos dos tableros de tipo bar laterales en granito para comensales.

Los espacios de trabajo cerrados

Conformamos ambientes de trabajo con vidrio templado de 10mm de espesor y franjas de láminas que imitan el arenado para obtener una gerencia general, una sala de reuniones y dos jefaturas.

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Las cortinas

Instalamos cortinas de tipo roller a lo largo del muro cortina con mandos manuales separados según los ambientes, sujetas de una falsa viga de drywall reforzada.

El corolario

La inversión por m2 fue US$425.00 incluyendo IGV y la obra se ejecutó en 32 días útiles.

 

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Agregando valor a una oficina en San Isidro

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Empleando el criterio de agregar valor a un inmueble para facilitar su alquiler, un inversionista tomó contacto con nosotros – mediante la gestión de su Agente de Bienes Raíces – para la implementación básica de una oficina que compró “en gris”, con el objetivo de transformarla en una oficina en planta abierta lista para entrega en San Isidro.

Las partidas que ejecutamos/suministramos fueron las siguientes:

  • Cielo raso de baldosas acústicas
  • Impermeabilización de falso piso
  • Construcción de contrapiso
  • Acabados en SSHH
  • Engrosamiento de columnas para entubado eléctrico
  • Empaste y pintura general
  • Alfombra de alto tránsito en baldosas con contrazócalos de aluminio
  • Entubado en Conduit para la red eléctrica
  • Entubado en Conduit para la red de datos
  • Bandejas metálicas suspendidas para conducción de cableado eléctrico
  • Bandejas metálicas suspendidas para conducción de cableado de datos
  • Luminarias LED
  • Luminarias de emergencia
  • Tablero eléctrico general
  • Sistema de ACI (rociadores)
  • Sistema de emergencia (detectores de humo y aniegos)
  • Sistema de equipos fan coil de aire acondicionado

El costo de este montaje fue US$224.00/m2 incluyendo IGV y en la ilustración que acompaña a esta nota se aprecia la transformación del inmueble.

¡Anímese!

¡Agregue valor a su propiedad y facilítese la vida!

 

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