Puente interno para unir oficinas

Con el fin de albergar espacios de trabajo para aproximadamente 80 personas, se nos solicitó reformar una casa construida en 1958 para vivienda.

El giro de negocio del Cliente exigía una permanente interacción de la gerencia con los colaboradores, siendo la antigua distribución de la casa un obstáculo para lograr este objetivo.

Como solución, se diseñó e instaló un puente interior metálico que conectara a tres frentes internos del inmueble en la segunda planta, en el sector del jardín central.

Este puente llevó una estructura metálica, columnas con zapatas y un piso conformado por planchas de acero estriadas.

Se completó el montaje con un tabique externo de policarbonato con crucetas metálicas y un techo del mismo material, para no anular el ingreso de luz natural y proteger del viento y del frío a los usuarios del puente y a las estaciones de trabajo colindantes.

Octavio Casanave
Contractors S.A.C.
http://www.contractors.pe
Lima – Perú

12 datos sobre el mercado de oficinas de Lima publicados por los tres principales operadores de este sector (en el marco del COVID-19)

Hemos recogido doce datos publicados en el marco del COVID-19 por los principales operadores de oficinas en el mercado de Lima.

 

Las fuentes son:

• Cushman & Wakefield (www.cushwakeperu.com) – CW
• Binswanger Perú (www.binswanger.com.pe) – BP
• Colliers International (www2.colliers.com) – CO

Y los datos son estos:

1. El impacto del C19 en oficinas a partir de 200m2 será mayor en San Isidro Empresarial y Miraflores, calculándose una caída de los precios de alquileres entre 5% y 10%. (BP)
2. La tasa de vacancia se ubicaría entre 12% y 16%. (BP)
3. En Miraflores el precio del alquiler mensual estará en US$18.50/m2 y en San Isidro en US$20.32/m2. (BP)
4. Hay empresas que están aplicando una salida anticipada. (CW)
5. Los propietarios de oficinas prime apelarán a mayores gastos en seguridad. ((BP)
6. En el 2do trimestre del 2020 el inventario de oficinas clase B se incrementó en 1,900m2 respecto al trimestre anterior. (CW)
7. Al cierre del primer semestre del 2020 el precio de alquiler mensual en las oficinas de clase B cerró en US$15.60/M2. (CW)
8. Durante el 2do trimestre del 2020 no hubo ingreso de nuevos edificios prime. (CO)
9. La vacancia de oficinas prime al final del 2do trimestre del 2020 es el 16.8% del inventario total de oficinas útiles. (CO)
10. El precio promedio – se asume que al cierre del 2do trimestre – de renta mensual (lista) es US$15.68. (CO)
11. La cantidad de edificios prime en Lima al cierre del 2do trimestre del 2020 es 97. (CO)
12. Se calcula que en 2020 se entregará la cantidad de 11,356m2 de oficinas en nueva superficie y 54,080m2 entre el 2021 y el 2022, lo cual es sólo una estimación. (CW)

CONTRACTORS S.A.C.

Implementación de oficinas desde el 2001.

www.contractors.pe

proyectos@contractors.pe

511 365 6046  |  51 9979 17200

Lima  |  Perú

12 notas inútiles sobre el teletrabajo …

1. Una firma de Islas Canarias ofrece alquilar espacios individuales de trabajo (en los barrios de los trabajadores) a las empresas que requieren home office, con la finalidad de que los usuarios estén cerca de sus hogares.
   • Los trabajadores pueden elegir un lugar que esté cerca de su hogar y se les proporcionará un espacio de trabajo, una silla ergonómica, una conexión WiFi eficiente, acceso autónomo al inmueble y una máquina de café.
2. ¿Qué es TIC?
   • TIC es el acrónimo de Tecnologías de Información y Comunicación y. para un “teletrabajador”, éstas serían computador, tablet, teléfono celular, webcam y conexión a Internet.
     • Aquí la pregunta es ¿quién suministra esta infraestructura?
3. El 80% de las empresas en Guatemala tiene previsto seguir con la modalidad de teletrabajo después de la pandemia.
   • Habría que preguntar si saben cuándo acabará la crisis.
4. El Presidente de Chile promulgó la ley que regula el teletrabajo.
   • Pero fue criticado porque la regulación no alcanza a las horas extras ni al límite de horarios.
5. Un ama de casa de Panamá informó que se encontraría presente en su hogar de 8am a 5pm
   • Pero que no atendería a familia ni mascotas en ese lapso.
6. Se dice que el creador de la modalidad de home office fue el físico de la NASA Jack Nilles en 1973
   •  Planteó este sistema en medio de la crisis petrolera mundial.
7. Se afirma que la primera laptop fue la Osborne 1.
   • Pesaba 13kg y fue lanzada al mercado en 1981.
8. Un problema con el que suelen encontrarse la personas en teletrabajo es que las mascotas no entienden que el trabajador no está de vacaciones.
   • Una sugerencia es jugar con la mascota antes de trabajar y luego hacerlo al mediodía.
   • Una recomendación extrema es preparar las teleconferencias y actividades en los tiempos en los que las mascotas duerman.
9. ¿Trabajar en pijama?
   • Una empresa japonesa ha creado la marca “Jammies Work from Home”, cuyos modelos de pijama combinan una prenda superior formal y una inferior relajada, con lo cual usted aparecerá con el look adecuado en una videoconferencia.
     • Sin embargo, no olvide peinarse …
10. Cuidado con los accidentes
    • A un comentarista deportivo se le cayó la cámara y la escena mostró que estaba en ropa interior de la cintura para abajo.
    • Una mujer olvidó que tenía el Zoom activado y fue al baño con la puerta abierta en plena teleconferencia.
11. Un riesgo del home office es la tendencia a comer fuera de horas o de ingerir comida chatarra.
    • Engríase de vez en cuando pero evite el circuito “escritorio-refrigerador-escritorio”.
      • Su corazón y la balanza lo agradecerán.
12. En el Perú, la ley que regula el teletrabajo es la N° 30036 de junio del 2013.
    • Cuando no había ningún indicio del COVID-19 …

 

Fuente: Recopilación de recopilaciones

Personal Harbor de Steelcase: ¿Se anticipó al COVID-19?

En esta época de pandemia en la que los usuarios de espacios de trabajo deben “confinarse” y los aforos están siendo replanteados para separar o aislar a las personas, me viene a la memoria Personal Harbor (tm) de Steelcase Inc.

Personal Harbor fue una solución introducida en el mercado por este fabricante de mobiliario de oficina norteamericano en 1993 y ganó una medalla de oro en el concurso de diseño de IDEA (Industrial Design Excellence Award) en 1995.

Personal Harbor – cuya traducción literal podría ser Refugio Personal – era un espacio de trabajo individual de 48 pies cuadrados, con una puerta curvada, ventanas verticales, paneles altos, pizarras blancas integradas, flujo de aire propio, facilidades de conexiones diversas y un cielo raso parcialmente cerrado que ofrecía privacidad y concentración.

Con la puerta cerrada el usuario estaba totalmente aislado del exterior pero, al abrirla, podía desplazarse para interactuar, dado que contenía un tablero de trabajo fijo y uno móvil. Exagerando en una comparación, era como una cabina telefónica cómoda y versátil.

Era una especie de cubículo que podría definirse como una unidad de oficina modular.

En eBay la vendían en US$2,280.00 en “excelentes condiciones” … puesta en San Antonio (Texas).

¿Las empresas como Steelcase, Herman Miller, Haworth y otras similares crearán soluciones para la “nueva normalidad” de las oficinas?

Fuentes:
Steelcase Timeline
Fundamentos de Marketing – Kohler & Armstrong

 

 

 

21 Ideas sueltas relacionadas con “la nueva normalidad” en las oficinas

 

Hemos recogido de varias webs estas ideas sin mayor orden ni relación, las cuales indican la tendencia para el uso de oficinas (y sus consecuencias) a partir del COVID-19.

1. En la nueva normalidad no podrás usar bigote, barba, corbata ni joyas en el trabajo (www.infobae.com).
2. Las salas de juntas pequeñas se convertirán en las nuevas estaciones (www.forbes.com.mx).
3. Es necesario implementar la tecnología que podría ayudar a monitorear el acceso y la densidad del edificio e inclusive la salud de los visitantes o empleados (www.forbes.com.mx).
4. No vamos a ir a los escritorios de nuestros colegas a pedir cosas (es.euronews.com).
5. Hay una pérdida en cuanto a la cadena de decisión, y todo son llamadas telefónicas o e-mails (es.euronews.com).
6. Las empresas tendrán que reestructurar la forma en que se trabaja en sus oficinas (www.centrourbano.com).
7. Se sugiere realizar turnos de trabajo para mantener 25% de ocupación en las oficinas (www.centrourbano.com).
8. Se deberá incorporar estaciones desinfectantes, establecer protocolos de acceso, modificar la distribución del mobiliario, controlar el acceso a áreas comunes y maximizar los sistemas de ventilación (www.centrourbano.com).
9. La vuelta a la oficina será emocionante para para los trabajadores que durante las últimas semanas convirtieron sus hogares en despachos. (www.eleconomista.es).
10. El presencialismo pasará a la historia y la presunción de actividad se basará en los resultados antes que en la confianza (www.eleconomista.es).
11. Si se mantuviera dos metros de separación entre puestos de trabajo el ratio de ocupación bajará a 40%. Si esta distancia fuera de un metro, el ratio sería 60% (www.idealista.com).
12. Será necesario colocar tapetes desinfectantes (www.occ.com.mx).
13. Es recomendable priorizar la limpieza de los elementos que más se tocan, como botoneras o espacios comunes, y prestar especial atención a la desinfección de los baños (www.idealista.com).
14. Puntos sensibles, como la cafetería y los lugares de descanso común, deben ser reforzados con cartelería alusiva a la precaución (www.idealista.com).
15. Se potenciará el uso de las escaleras porque en los ascensores cabrá menos gente (www.diaridetarragona.com).
16. Se podría otorgar a cada usuario una especie de mantel de papel, que colocará sobre la mesa para trabajar, y lo desechará cuando acabe la jornada laboral (www.diaridetarragona.com).
17. Serán colocadas mamparas de metacrilato entre los puestos de trabajo (www.diaridetarragona.com).
18. Podrían existir empresas con espacios de sobra en oficinas amplias, dispuestas a compartirlos para generar un ingreso extra (www.entrepreneur.com).
19. Para el acceso se recomienda el uso de dispositivos touchless (www.idealista.com).
20. La paradoja es que las empresas están tomando esta problemática con cautela pero los trabajadores son los más interesados en volver a sus oficinas, debido a la incomodidad de trabajar en sus hogares y la imposibilidad de interactuar con sus compañeros (www.tuotrodiario.com).
21. Entre el 25% y 30% de la fuerza laboral trabajará desde casa varios días a la semana para finales del 2021 (www.bbva.com).

 

CONTRACTORS S.A.C.

Implementación y adecuación de oficinas

(511) 365 6046

(51) 9979 17200

proyectos@contractors.pe

www.contractors.pe

EL AFORO DE LAS OFICINAS EN TIEMPOS DEL COVID-19 (la nueva normalidad …)

El coronavirus obligará a recalcular los aforos en las oficinas y a aumentar los espacios entre los usuarios.

La optimización del espacio se sustituirá por el aseguramiento de la salud.

Las ubicaciones de los puestos de trabajo deberán mantener el distanciamiento social necesario para evitar contagios, de acuerdo a la norma local y al sentido común.

Sin embargo, no será sólo cuestión de mover muebles o tirar paredes.

La alteración en la disposición de planta y en la cantidad de estaciones de trabajo deberá incluir la reconformación del mobiliario, la reconfiguración de las tomas de energía eléctrica y, si no se usara WiFi, cambios en las conexiones de datos y voz.

Así mismo, una clave principal será el control del aforo (turnos en la kitchenette o en la cafetería, distanciamiento en la zona de esparcimiento, control del uso de baños compartidos, etc.) y del tránsito en los pasillos.

Es posible que las salas de reuniones deban acoger sólo a la mitad de las personas para las que fueron diseñadas y requieran conexiones de HDMI para conferencias a distancia.

Si se contara con un área de recepción, tal vez sea necesario colocar una mampara de acrílico o vidrio para separar al (la) recepcionista del visitante y señalar en el piso la distancia a la que este último debe permanecer mientras se le anuncia.

Esta señalización en el piso para indicar la distancia adecuada (cintas, pintura, adhesivos, etc.) y la separación mediante mamparas también se aplica a las estaciones de trabajo.

La consigna principal será salvaguardar la salud.

Sin embargo, conseguir el aforo necesario no será suficiente, pues esto será inútil sin una severa política de prevención, campañas permanentes de información, pruebas frecuentes (tests, tests y más tests …), mantenimiento adecuado de instalaciones de uso diario (climatización, baños, superficies de trabajo, botoneras, etc.) y supervisión exigente de aquello que se establezca en pro de la salud.

¡Bienvenidos a la “nueva normalidad”!

http://www.contractors.pe

Lea estos 12 puntos si va a remodelar una oficina

Estas doce ideas serán útiles para usted si va a reformar espacios de trabajo:

1. Calcule cuántas personas requiere acomodar.
2. Estime qué crecimiento será posible en ese local y calcule si es el que necesita.
3. Averigüe cuál es el aforo permitido por la norma vigente y establezca si es compatible con su requerimiento.
4. Analice la forma de trabajar de sus colaboradores para determinar cuántas salas de reuniones requerirá y para cuántos usuarios deberá ser cada una.
   1. En las salas de reuniones puede ahorrar espacio con puertas corredizas.
   2. Defina con anticipación si estas salas de reuniones llevarán proyectores, pantallas u otros montajes para multimedia. Aunque no vaya a usarlos inicialmente, es recomendable que la instalación (calado del cielo raso, entubado, refuerzos, etc.) quede disponible para el siguiente paso.
5. Establezca cuántas impresoras o fotocopiadoras compartidas utilizará y confirme si estos equipos irán en un núcleo de servicios o distribuidos entre las zonas de trabajo.
   1. Tome en cuenta que una impresora de pie puede ocupar casi un metro cuadrado de piso.
   2. Procure que el núcleo de servicios (impresoras, copiadoras, plotter, etc.) o la ubicación de cada equipo no genere tráfico de usuarios que pudiera interrumpir a otros colaboradores u obstaculizar las vías de evacuación.
6. Defina cuántos espacios deberán ser cerrados.
   1. Considere que, debido all espesor de cada tabique de drywall, usted sacrificará aproximadamente 0.10m a lo largo del tabique. Esto significa que, al colocar un tabique medianero de 4.00m de longitud, usará 0.40m2.
   2. Se recomienda que la tabiquería sea de piso a techo, o sea de losa a losa, para mayor privacidad.
   3. Use relleno de aislante acústico en la tabiquería.
7. No pierda de vista la interacción necesaria entre los usuarios cuando decida qué estaciones de trabajo serán en planta abierta.
   1. Es importante respetar los anchos de pasillos y los espacios detrás de los puestos de trabajo.
8. Aproveche la luz natural, pero considere el uso de persianas o estores para los periodos de intensidad solar con el fin de no disminuir la eficiencia de las unidades de aire acondicionado. Otra opción es una lámina de control solar.
9. Asegure a la pared los estantes altos (por ejemplo los muebles para files de palanca).
10. Tome en cuenta que deberá reforzar el drywall con listones de madera interiores si va a usar gabinetes anclados la tabiquería.
11. Analice la distribución de las unidades evaporadores de aire acondicionado o de las rejillas de difusión, de forma que el flujo de aire no caiga directamente sobre un usuario.
12. Solicite asesoría.

 

CONTRACTORS S.A.C.
http://www.contractors.pe
proyectos@contractors.pe

¿El coworking compite con los propietarios de las oficinas en gris?

Una definición de coworking es “el espacio físico de trabajo compartido en donde varias personas o empresas llevan a cabo su actividad en el mismo lugar” (Rf: Economipedia). *

De otro lado, una oficina en gris es una “oficina pelada”, o sea un recinto que se encuentra desprovisto de instalaciones y que requiere de una implementación para que sea utilizada como espacio de trabajo.

Con esta nota buscamos averiguar de qué forma los espacios de coworking han cambiado el metabolismo del mercado de oficinas en alquiler, desde la óptica de costo/beneficio para el usuario.

Una búsqueda rápida de precios en las webs de proveedores del servicio de coworking arrojó que las empresas cobran por un puesto de trabajo individual entre S/.535.00 y S/.975.00 más IGV.

Estos precios variarán según la zona, la agrupación de los puestos, los acabados, los horarios de acceso a las facilidades (sala de reuniones, servicio secretarial, café, uso de kitchenette, recepcionista, impresora, teléfono, etc.) y otras variables.

O sea que, si una empresa desea tomar un alquiler de un año para ocho colaboradores pagaría (según estos precios) una renta que oscilaría entre S/.51,360.00 y S/.93,600.00 más IGV.

Por otro lado, si esta empresa alquilara una oficina de 120m2 en gris para albergar a esta cantidad de colaboradores, tendría que pagar por un año de alquiler S/.76,170.00 en una zona media.

Pero, además, tendría que firmar un contrato por tres o cuatro años, tendría que encargarse de la implementación de la oficina (la que le costaría un promedio de S/.1,200.00 más IGV por m2) y debería pagar un estimado de S/.10,000.00 anuales por los gastos de mantenimiento cobrados por la junta de propietarios, sin considerar los gastos generales propios de la oficina y de su actividad.

Entonces, a partir de este grueso análisis, surgen estas importantísimas preguntas para los profesionales en bienes raíces:

¿Si el coworking compitiera con los propietarios de las oficinas en gris, qué medidas deberían tomar estos últimos para que su inversión no se paralice?

¡Se abre el debate!

Envíenos su punto de vista a proyectos@contractors.pe o mediante el cuadro de comentarios de este blog, y haremos lo posible por publicarlo.

* Otras definiciones en la Internet usan expresiones como trabajo colaborativo, comunidad multidisciplinar, profesionales que no comparten inicialmente nada pero que se unen para trabajar juntos en un mismo espacio, y un largo etcétera.

 

CONTRACTORS S.A.C.

http://www.contractors.pe

18 puntos que debería tomar en cuenta si va a implementar una oficina que está vacía por completo (o sea”en gris”)

Si a usted se le presenta la oportunidad de comprar o alquilar una oficina vacía, le sugerimos que lea lo siguiente:

1. Haga sumas y restas y determine con qué capital o financiamiento cuenta para la implementación. Sería lamentable que no pudiera instalarse rápida o correctamente por un exceso de entusiasmo (o sea porque le faltó dinero para el proyecto …).
2. Emplee los servicios de un especialista en instalación de oficinas y solicite un estimado de inversión (proyectos@contractors.pe).
3. Verifique si la cantidad de puestos de trabajo que desea instalar cumple con el aforo permitido (en realidad esto es algo debería tomar en cuenta antes de comprar o alquilar la oficina – el aforo permitido por el INDECI es 9.3m2 por persona).
4. Averigüe la cantidad de espacios de estacionamiento que le pedirán para la Licencia Municipal.
5. Solicite la documentación en la que conste que el edificio ya cumplió con las normas de INDECI y municipales y que no tiene observaciones, con el fin de que no se le presenten contratiempos cuando gestione su licencia.
6. Busque una oficina diáfana (que no tenga columnas centrales) para que su aprovechamiento del espacio sea más eficiente.
7. Es recomendable que la altura entre el piso y la parte baja de la viga más pronunciada se encuentre entre 2.70m y 3.00m, de manera que no se complique el montaje de lo que deba anclarse al techo existente. Esto también se aplica a las instalaciones que la constructora le entregue y que vayan ancladas a dicho techo de obra.
8. Vea si la puerta principal está desnivelada. Si lo estuviera, es posible que el vano se encuentre mal tarrajeado lo que le podría generar problemas con la chapa eléctrica o con el sistema de control de acceso (la corrección le correspondería a la constructora).
9. Revise la diferencia de niveles entre el piso de hall de ascensores y el de su oficina. Si la diferencia fuera significativa, es posible que deba usted vaciar un contrapiso antes de colocar el piso final (porcelanato, alfombra, madera, etc.).
10. Si el edificio tuviera un muro cortina o ventanas con perfiles metálicos interiores, vea si éstos no se encuentran manchados, flojos, desnivelados o abollados.
11. Compruebe que los muros o tabiques perimetrales se encuentren en perfecto ángulo recto respecto al piso. De no ser así, se le podrían presentar inconvenientes en la instalación del cielo raso o en el empalme de mamparas de vidrio o de nuevos tabiques con las paredes existentes. Si existiera esta deficiencia, será necesario tarrajear el muro o cambiar la cara visible del tabique.
12. Pida a su especialista que determine si el tablero general de electricidad que ha instalado la constructora es suficiente para atender la exigencia del proyecto que pondrá en ejecución. Si no lo fuera, deberá ser cambiado o complementado con otro panel (Ojo: no todas las constructoras entregan un tablero eléctrico y algunas proporcionan un tablero doméstico que debe ser sustituido).
13. Averigüe si su oficina contará con un sistema de aire acondicionado centralizado mediante agua helada. Si así fuera, pregunte si habrá un horario de suministro de agua helada o si éste será libre, ya que algunas juntas de propietarios limitan el abastecimiento de agua helada según las horas de oficina.
14. Si el edificio no trabajara con agua helada y en su lugar tuviera usted que utilizar equipos decorativos (por ejemplo), tome en cuenta que el costo en tuberías de cobre es directamente proporcional a la distancia entre sus evaporadoras (las maquinas que suministran el aire en las oficinas) y el espacio en el que deberá instalar las condensadoras (este suele estar en la azotea o en un sector habilitado en un tragaluz o en una fachada lateral). O sea que, a mayor distancia, mayor desembolso.
15. Si le fueran a entregar la oficina con la red de agua contra incendios como se aprecia en la primera imagen de esta nota, tome en cuenta que, si va usted a instalar un falso cielo raso, deberá desmontar esta red (esto se aplica si también le entregaran la red de detectores de humo instalada).
16. Si necesitara conformar una kitchenette, es recomendable que pueda hacerlo colindando con un baño, con el fin de aprovechar las conexiones de agua y desagüe más cercanas, evitándose un tendido largo de tuberías.
17. Si requiriera habilitar un baño adicional, es posible que deba construir un sobre-piso para la instalación de la tubería de desagüe del inodoro.
18. Si su proyecto incluyera estaciones en planta abierta alejadas de tabiques, pregunte si le permitirán calar (cortar) el piso para los entubados de electricidad y voz/datos.

Estos son solamente algunos escenarios, pero el mensaje final es:

Antes de comprar, analice, pregunte, visite, vuelva a preguntar y vuelva a visitar.

No deje nada a la interpretación o a la imaginación.

CONTRACTORS S.A.C. *

http://www.contractors.pe

 

* Implementamos oficinas desde el 2001

Proteja vidas usando interruptores diferenciales (y de paso cumpla con la norma)

El objetivo de esta breve nota no es explicar el funcionamiento de los interruptores diferenciales ni ser un documento técnico (en la Internet hay numerosas y muy buenas referencias sobre el particular).

Lo que estás líneas buscan es ayudar a crear la conciencia de la protección de las vidas de las personas con el uso de instalaciones eléctricas adecuadas.

Un interruptor diferencial, también conocido como disyuntor, actúa ante eventuales descargas de electricidad que se presenten por fugas en un artefacto.

Este switch se coloca en el tablero eléctrico general para que corte automáticamente el suministro de energía en el momento en que se produce una fuga de intensidad, y su uso está ordenado por el Código Nacional de Electricidad (www.minem.gob.pe).

La vida humana no tiene precio y los interruptores diferenciales fueron diseñados para protegerla.

Suele suceder que la instalación eléctrica de un inmueble es antigua y cuenta con un tablero general que no tiene espacio para colocar interruptores diferenciales.

Sin embargo, esta situación no debe ser un obstáculo para prescindir de los diferenciales.

Una solución para esta carencia es colocar un tablero complementario (que puede ser de PVC) adosado junto al tablero principal.

Un tablero de PVC con doce interruptores diferenciales de diversos amperajes puede costar US$1,000.00 más IGV (el costo de un interruptor diferencial es aproximadamente US$80.00).

¿Pondría usted en riesgo vidas humanas por ahorrarse mil dólares?

 

CONTRACTORS S.A.C.

http://www.contractors.pe